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1978年6月12日下午1点，我和小达在羊城办事回到了家里，我们两人吃午饭时，艳芳和可馨跟我们交谈。
艳芳说“你们两人赶快吃饭吧，等下黎小虎、欧阳风行、薛美凤等人要过来跟你们商量金盘公司的经营方案”
我说“好的等下你们两人也一起参加谈论吧”
下午2点，黎小虎、欧阳风行和薛美凤等带着一个叫董蓝姑娘，来到了我们家的客厅里，这个叫董蓝的姑娘是董军的亲妹妹，黎小虎的女朋友。
大家在家里的客厅坐下后，开始喝茶交谈了。
董蓝笑着说“阿才哥啊我哥哥董军和黎小虎经常跟我提到你和你们公司，因此，我对到你们公司里工作特别向往我今年大学刚毕业想到你们金盘营销公司工作”
我说“好啊董蓝你学什么专业的”
董蓝笑着说“阿才哥我学市场营销、企业管理和财务等专业我想和黎小虎、美凤姐他们一起卖房子看到我的很多朋友买房子发财了这个行业好挣钱啊”
我笑着说“好啊董蓝姑娘能说会道，一定能卖好房子行董蓝姑娘去金盘公司上班吧薛美凤你们把金盘公司的经营方案，以及中港项目、兴海隆项目、新世纪项目的营销方案都做好了没有”
薛美凤笑着说“阿才我们早就做好了但是，这些方案内容很多，你们几个老板先看吧，然后，我们再一起讨论”
于是，薛美凤把金盘商业经营管理公司经营方案、中港项目、兴海隆项目、新世纪项目等三个项目的营销总体方案给了我，我开始认真的阅读这些方案了。
金盘商业经营管理公司经营方案的主要内容是
一、公司部门设置总经理办公室、营销总部、物业管理及营运总部。
1、总经理办公室
总经理1名；副总经理4名；总经理秘书1名。
总经理蓝小达；副总经理董军物业管理总负责、薛美凤营销管理总负责、黎小虎、欧阳风行。
总经理秘书李丽萍。
2、营销总部总监1名，薛美凤兼任；副总监1名，董蓝担任。
营销策划部经理1名，副经理1名；策划师6名。
项目营销部销售经理1名，销售副经理1名；项目案场经理3名，案场副经理3名；售楼员60名。招商经理1名；招商副经理1名；招商专员9名。
3、物业管理及营运总部总监1名，董军兼任；副总监1名，欧阳风行兼任。本部门全权负责港城兴海隆、新世纪项目的物业及营运管理，新华项目由大陆合作方负责组建。
物业调度值班室经理1名；副经理1名；值班调度员9名。
保安部由金刚威龙保安公司承包。
保洁部由专业保洁公司承包。
维修部经理1名；副经理1名；物业维修工60名包括物业、水、机电、通讯等维修工。
客户服务部经理1名，副经理1名；收费员6名；投诉处理员8名。
商业营运部经理1名，副经理1名；商业规划师3名；招商专员6名；商户管理员6名。
公司满员编制203名。
二、公司费用预算
1、工资预算在集团其他公司拿全额工资的任职人员只拿岗位工资50，公司内部兼职不在拿兼职岗位工资。
总经理18000美元月；跨岗任兼职1名；工资9000美元月；副总经理12000美元月；跨岗任兼职3名，工资共18000美元月；全职1名，12000美元；秘书3500美元月，1名。单项合计44500美元月。
营销总部总监8000美元月，内部兼任1名；副总监，6500美元月；单项合计6500美元月。
营销策划部
经理5500美元月，1名；副经理5000美元月；1名；策划师4000美元月，6名。单项合计34500美元月。
项目营销部
销售经理4500美元月，1名；销售副经理4000美元月，1名；项目案场经理3500美元月，3名；案场副经理3000美元月，3名；售楼员2000美元月，60名。招商经理4500美元月，1名；招商副经理4000美元月，1名；招商专员2000美元月，9名。单项合计174500美元月。
营销总部单项工资费用2275万美元月。
物业管理及营运总部总监8000美元月，1名，内部兼任；副总监6500美元月，1名，内部兼任。
物业调度值班室经理4500美元月，1名；副经理4000美元月，1名；值班调度员3500美元月，9名。单项合计40000美元月。
保安部金刚威龙保安公司承包费提取项目物业管理费总额的25。
保洁部专业保洁公司承包费提取项目物业管理费总额的5。
维修部经理4000美元月，1名；副经理3500美元月，1名；物业维修工2500美元月，60名。单项合计157500万美元月。
客户服务部经理3500美元月，1名；副经理3000美元月，1名；收费员2500美元月，6名；投诉处理员2000美元月，8名。单项合计37500美元。
商业营运部经理3500美元月，1名；副经理3000美元月，1名；商业规划师2500美元，3名；招商专员2000美元月，6名；商户管理员2000美元月，6名。单项合计38000美元月。
金盘公司工资总支出5475万美元月，其中营销总部工资总支出为2275万美元月。
2、公司营销总部综合管理费支出预算5万美元月。金盘公司前期，在项目物业竣工验收之前，主要是营销总部在运作。
3、公司营销总部管理费总支出2775美元月。
三、公司营销总部经营计划
一兴海隆项目销售及招商目标
1、销售项目商铺1800万平方米。平均销售单价9000美元平方米；销售价值1620亿美元。
2、销售项目公寓及住宅80万平方米。平均销售单价3000美元平方米，销售价值24亿美元。
项目预算销售收入合计约为1644亿美元。
3、出租项目仓储及物流100万平方米。平均出租单价030美元平方米日，单项价值10950万美元年。
4、出租项目酒店物业20万平方米。平均出租单价25美元平方米日，单项价值18250万美元年。
项目预计租赁收入合计29200万美元年。
二新世纪项目销售及招商目标
1、销售项目商铺1000万平方米。平均销售单价18000美元平方米，销售价值1800亿美元。
2、销售项目高尚住宅300万平方米。平均销售单价8500美元平方米，销售价值255亿美元。
3、销售项目写字楼80万平方米。平均销售单价9500美元平方米，销售价值76亿美元。
项目预计销售总价为2131亿美元。
4、出租项目酒店物业20万平方米；平均出租单价45美元平方米日，单项价值32850万美元年。
5、租售项目停车位200万平方米。平均租赁价格08美元平方米日，单项价值58400万美元年。
项目总体租赁价值为94250万美元。
三中港项目销售及招商目标这个是我在薛美凤他们调查单价的基础上，临时给他们做出来的。
1、销售单层钢架构厂房100万平方米。平均销售单价500美元平方米，销售价值50000万美元。
2、销售多层工业楼宇厂房500万平方米。平均销售单价400美元平方米，销售价值200000万美元。
3、销售员工宿舍公寓楼100万平方米。平均销售单价500美元平方米，销售价值50000万美元。
4、销售商务办公写字楼45万平方米。平均销售单价600美元平方米，销售价值27000万美元。
5、销售购物中心及商业街商铺40万平方米。平均销售单价800美元平方米，销售价值32000万美元。
6、销售酒店物业5万平方米。平均销售单价1000美元平方米，销售价值5000万美元。
项目总体销售价值为364亿美元。
四项目营销总承包方案
薛美凤牵头，欧阳风行、黎小虎和董蓝参加对兴海隆、新世纪和中港项目等三个项目的销售和招商进行承包。在承包期间，承包组负责金盘公司营销总部的管理。
承包条件
1、项目方公司营销总部管理费总支出2775美元月，共12个月。该费用由金盘公司承担。
2、项目方3000万美元营销及广告费用。承包项目推广执行方案，费用由项目承担及控制。
3、项目方给承包方销售佣金为销售额1；招商佣金为年租金收入的10。
4、在佣金分配上，佣金收入的15上交金盘公司作为管理费。85的佣金由承包方负责进行分配。承包方在领取应得佣金时，税务票给金盘公司做账。
5、承包期1978年6月15日至1979年6月15日。
6、承包目标在承包期内兴海隆、新世纪和大陆新华的销售及招商均到达预计销售量的90以上。
销售目标16442131364x9038114x90343026亿美元。
招商目标2920094250x90123450x90111105万美元。
承包组代理佣金可分配收入为
34302600x1111105x10x85x9428,295506万美元。
五金盘公司物业管理及营运经营方案
物业管理费收入预算
1、兴海隆项目商铺1800万平方米x015美元月x12月3240万美元年。
2、兴海隆项目住宅80万平方米x010美元月x12月96万美元年。
3、新世纪项目商铺1000万平方米x030美元月x12月3600万美元年。
4、新世纪项目住宅300万平方米x020美元月x12月720万美元年。
5、新世纪项目办公80万平方米x025美元月x12月240万美元年。
6、新世纪项目停车场200万平方米x015美元月x12月360万美元年。
公司管理费收入合计8256万美元。
7、销售佣金留成34302600x1x15514539万美元。
8、租赁佣金留成111105x10x15166658万美元。
金盘公司收入合计6137648万美元。
公司物业管理部分管理费支出预算
1、工资开支32万美元月x12月384万美元年。
2、保安承包费6125万美元x25153125万美元年。
3、保洁承包费6125万美元x530625万美元年。
4、日常办公费用6万美元月x12月72万美元年。
5、项目公共区维护维修费6125万美元x1591875万美元年。
金盘公司物业部分管理总支出321225万美元年。
6、公司营业税支出6137648x6368259万美元年。
金盘公司第一年度经营综合成本为689484万美元。
金盘公司第一年经营利润为61376486894845448164万美元。
看完金盘商业经营管理公司经营方案后，我笑着说“薛美凤啊你们这个方案做得不错啊你们上面数据是否准确、可行啊”
薛美凤笑着说“阿才啊报告上的那些平均单价，我们都是在同地段、同类型的项目的销售和招商调研数据的基础上，我们按照三个项目物业的实际价值，同时，考虑了竞争对手情况，以及我们推盘策略、客户接受程度等因素。由于我们物业数量庞大，因此，我们制定的这个价格具有“低价通杀”策略，物业的性能价格比在市场上在售物业要高出很多我们认为按照这个价格策略执行后，一定能够在港城的物业销售竞争中大获全胜”
我说“好啊明天早上在皓龙大厦董事长办公室，我与你们承包组签定项目物业销售及招商代理协议书，我真心希望你们通过这几个项目物业销售及招商能挣钱，发大财”
薛美凤笑着说“阿才啊我们承包组的管理费，金盘公司要帮我们承包组支付啊否则，我们没有钱吃饭、住宿和坐公交我们怎么帮你干活啊”
我说“没有问题你们是金盘公司的员工嘛，公司给你们支付管理费是应该的你们在几个项目的营销费用预算做得怎么样”
黎小虎笑着说“阿才啊，我们承包这个三个项目营销，但是，我们包工不包料啊这三个项目在营销推广、销售和招商等过程产生全部费用，因此，列入三个项目公司的经验成本之中，你看看这三个项目的营销执行方案及预算吧”
然后，黎小虎他们将三个项目的项目推广及广告执行方案、项目销售执行方案和项目招商执行方案等交给我阅读。
项目推广及广告执行方案主要内容是
1、在新世纪项目建设好的迎街面一楼设立1000平方米的“金盘营销中心”，按照星级酒店大厅水平装修。
营销中心内部设立办公区、项目沙盘区、客户洽谈区、客户谈判室，以及生活配套设施及设备。
办公区内设立项目方签约及收款处、营销总监办公室、销售部、招商部等案场人员办公室。
沙盘区制作及安装兴海隆、新世纪、中港项目等三个项目沙盘，沙盘按照项目总体规划设计方案，采用仿真三维模式呈现，供业务人员对客户进行讲解。
建立营销中心单项费用预算项目方从营销费预算中支出
装修费120万美元；
办公家具及配套费60万美元；
沙盘制作及安装费60万美元；
案场办公及接待费5万美元月，50万美元年；
看楼车5部，共15万美元。
合计305万美元。
营销中心建设及启用时间1978年6月15日至8月15日。
2、案场广告及资料费
金盘营销中心案场广告、楼书、单页等设计、制作等，费用又项目方在营销费用预算中支出60万美元。使用时间1978年8月16日。
3、大众广告费
大型户外广告进行全程视觉封杀在闹市区、交通枢纽路口等地设立大型户外广告。租用广告位、广告设计、制作及安装等综合费用120万美元。广告出街时间1978年8月16日。
电视广告租用港城高收视率电视的黄金时代进行广告宣传。聘请一线影视歌明星为广告形象代言人、制作影视宣传片、租用频道播放等综合费用500万美元。广告上线时间1978年8月16日。
报纸广告在港城主要报纸刊登有偿新闻报道和评论，已经报纸广告。综合费用120万美元。广告刊登时间1978年8月16日。
促销活动费
营销中心开放日活动1978年8月16日进行客户登记、项目推介和意向调查发放小礼品等。综合费用20万美元。
销售认筹启动活动1978年10月1日进行三个项目销售认筹签约发放礼品、购房购铺现金抵扣券等。举行代言明星与客户见面联欢会，大型歌舞晚会综合费用100万美元。
解筹销售活动1978年12月1日开始。在活动前根据认筹数量，评估需求旺盛度。制定销售价格及销售优惠政策，在定价上加入抵扣及优惠幅度，制定一房一价表及一铺一价表及买卖合同等物业销售签约文件。在活动开始进行摇号选房选铺，签约、交款、办理房产手续等。成功购房者参加，现金和贵重礼品的抽奖活动费用预算100万美元。
项目方要支出的项目推广费为1325万美元。
项目推广及广告执行方案、项目销售执行方案和项目招商执行方案等为承包团队的工作执行文件。
看完三大执行方案后，我们进行讨论。
我笑着说“好三个方案都做得很扎实套路也很深啊”
欧阳风行笑着说“阿才我们拿着这三套方案，去咨询了港城房地产行业我的那些资深老猫朋友，他们说，我们方案做得绝妙，击中港城地产业的命门我们绝对能够将港城追求暴利的地产商全部干倒”
我说“很好营销费用由三大项目公司承担，这些费用由华龙财务公司来帮你们统一安排你们向财务公司申请使用这些费用就行了小达和黎小虎明天去联系龙哥，让他在机场旁边的新世纪的购物中心一楼，选几件起好面门房给金盘公司做营销中心，你们再去找设计单位和装修单位将这几间门面房装修和布置好这个营销中心案场里面需要办公用品等，由薛美凤采购清单广告及活动费用计划由小达负责审核和过程监督涉及到合同和法律方面问题，你们都去咨询唐律师明天早上，我们签订项目营销代理合同后，你们就全线出击吧”
开会结束后，黎小虎板着董蓝的肩膀，欧阳拉着薛美凤的手，他们带着自己公文包走了
看着他们离去背影，我感觉黎小虎比几年前成熟多了，他已经变成了一个就要结婚的大人了
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